A. International vereinbarter Zielkanon
Mit der Agenda 2030 wurden im Jahr 2015 von der internationalen
Staatengemeinschaft 17 Nachhaltigkeitsziele vereinbart. Das Nachhaltigkeitsziel
11 (Sustainable Development Goal, SDG 11) zielt darauf ab, Städte und
menschliche Siedlungen bis 2030 inklusiv, sicher, widerstandsfähig und
nachhaltig zu gestalten. Dazu gehört u.a. den Zugang zu angemessenem, sicherem
und bezahlbarem Wohnraum für alle sicherzustellen, den Flächenverbrauch zu
beschränken (in Deutschland auf unter 30 ha pro Tag bis 2030) und den
Ressourcenverbrauch sowie Treibhausgas- Emittenten auf lokaler Ebene zu senken.
Deshalb brauchen wir die Bauwende. Im Grundsatzprogramm sollten die unten
aufgeführten Grundsätze zur Boden- und Wohnungspolitik verankert werden, um
aktuellen Fehlentwicklungen entgegenzuwirken.
B. Probleme und Fehlentwicklungen:
Die Wohnungsnot in deutschen Ballungsräumen und Universitätsstädten ist eines
der großen sozialen Themen unserer Zeit. Kapitalkonzentration und globalisierte
Immobilienspekulation treiben Mieten und Bodenpreise in attraktiven Regionen
immer weiter in die Höhe und forcieren soziale und räumliche Ungleichheiten. Das
macht neue politische Antworten in der Boden-, Wohnungs-, Bau- und Mietenpolitik
notwendig. Immer höhere Wohnkosten bei unsicheren Arbeitsplätzen, niedrigen
Löhnen und Renten wollen wir nicht mehr hinnehmen! Im Wesentlichen geht es um
folgende Probleme:
Fortschreitende sozialräumliche Polarisierung: Wachstumsstarken Regionen stehen
strukturschwache Dörfer, Klein- und Mittelstädte gegenüber. Die einen suchen
Antworten auf Bevölkerungszuwachs, steigende Mieten und Wohnungsbedarf. Die
anderen kämpfen gegen Leerstand und Verfall, gegen den Verlust von Gewerbe und
Handel, Schule und Gesundheitsversorgung. Die Gleichwertigkeit der
Lebensverhältnisse und des Zugangs zu Infrastruktur ist nicht mehr gegeben.
Viele Menschen fühlen sich alleingelassen. Diese Entwicklung ist auch eine
Gefahr für den gesellschaftlichen Zusammenhalt. Sie muss gestoppt werden. Wir
Grüne streben deshalb eine räumliche Grundsicherung für alle Regionen an, mit
der ein Mindestmaß an Internetzugang, Mobilität durch ÖPNV und
Gesundheitsversorgung gewährleistet werden soll.
Die globalen Finanzmärkte als Taktgeber für urbane Immobilienpreise: In den
großen Städten haben sich die Grundeigentumsverhältnisse stark verändert
(Citygrabbing). Nach wie vor ist ein Großteil des Grundeigentums in Privathand,
wobei Finanzinvestoren und Briefkastenfirmen, Fonds und Aktiengesellschaften in
hohem Maße Immobilienpreise und Wohnungsmarktentwicklung bestimmen. Gleichzeitig
wird in ländlichen Regionen, insbesondere in Ostdeutschland viel Spekulation mit
Landwirtschaftsflächen betrieben (Landgrabbing).
Die politische Privilegierung des Grundeigentums: Der Staat bevorzugt das
private Grundeigentum im Steuerrecht, Mietrecht und Planungsrecht. Auch haben
neben EU-Bürgern Investoren aus aller Welt Zugang zu den deutschen
Grundstücksmärkten. Der Begünstigung der Grundeigentümer steht zu wenig
Mitverantwortung für das Allgemeinwohl gegenüber, obwohl das Grundgesetz dies in
Artikel 14 (2) ausdrücklich fordert.
Die Schieflage von Einkommens- und Mietentwicklung: Mit der Fortschreibung der
Mietspiegelmieten und 15 bis 20% Mietsteigerung in drei Jahren gewährt der
Gesetzgeber den Eigentümern deutlich höhere Mietzuwächse als die allgemeine
Entwicklung von Löhnen und Lebenshaltungskosten. Wohnungssuchende werden
besonders hohen Mietforderungen ausgesetzt. Im Durchschnitt stieg die
Wohnkostenbelastung von 20% in 1990 auf 36% bruttowarm in 2015 (Statistisches
Bundesamt). Bedürftige Haushalte geben häufig 40% ihres Nettoeinkommens und mehr
für das Wohnen aus.
Falsche Wohnungs- und Liegenschaftspolitik: Die Wohnungsgemeinnützigkeit wurde
1990 abgeschafft. Die Bindungen der Sozialwohnungsbestände sind überwiegend
ausgelaufen. Bedeutende öffentliche Wohnungsbestände wurden an Finanzinvestoren
verkauft. Viele öffentliche Grundstücke wurden und werden immer noch nach
Höchstpreisverfahren privatisiert. Das Recht auf Eigentumsumwandlung forciert
die Kapitalverwertung städtischer Immobilien.
Kaum Fortschritte bei Bodenschutz, Umwelt- und Klimaschutz: Die wichtigsten
ökologischen Anforderungen an Gebäudebestand, neues Bauen, Städte- und
Siedlungsbau wie insbesondere die Senkung des Siedlungsflächenverbrauchs, die
Optimierung der Energieeffizienz bei Gebäudebestand und Neubau und der Einsatz
von umwelt- und klimaschützenden Baustoffen, Bautechniken und regenerativen
Energien treten seit Jahren auf der Stelle. Die Art und Weise wie wir heute
Bauen und Stadtentwicklung betreiben, sprengt die planetaren Grenzen des Bauens.
Es braucht starke Kommunen. Wir haben einen Verlust der kommunalen
Steuerungsfähigkeit: Das neoliberale Prinzip des „schlanken Staats“ hat zum
Ausverkauf elementarer öffentlicher Gemeingüter geführt und die kommunalen
Handlungsspielräume stark eingeschränkt. Investoren verdrängen immer mehr Mieter
aus den Innenstädten und nutzen den Boden zur Kapitalverwertung, ohne einen
angemessenen Beitrag zu den kommunalen Infrastrukturen, zum Umweltschutz und zum
Gemeinwohl zu leisten. Die Lösung sind starke Kommunen, welche ihre rechtlichen
Möglichkeiten aus dem Baugesetzbuch auch wahrnehmen.
BauenBauenBauen als Lösung? Die Verbände der Immobilienwirtschaft reduzieren die
Wohnungsfrage auf rein quantitativen Neubaubedarf und schieben die Verantwortung
einseitig ab auf Staat und Kommunen. Sie rufen nach mehr Baulandausweisung, mehr
Bausubventionen und vereinfachte Baurechte. Sicherlich brauchen Städte und
Wachstumsregionen den Bau von deutlich mehr bezahlbaren Neubauwohnungen. Dabei
sollte nicht nur neuer Wohnraum, sondern lebenswerte, sozial ausgewogene und
ökologische Stadtteile entstehen. Die Hauptressource der Wohnversorgung bleibt
jedoch immer beim Gebäudebestand. Den 285.000 in 2017 neu gebauten Wohnungen
stehen 150 Mal so viele, nämlich 42 Millionen Bestandswohnungen gegenüber.
Verantwortliche Wohnungs- und Bodenpolitik darf darum nicht nur auf neues Bauen
setzen, sondern muss den Gebäudebestand für seine Bewohner*innen bezahlbar
halten, auch in vielen Städten und Ballungsräumen und Maßnahmen ergreifen, um
diesen ökologisch zu modernisieren.
C. Was folgt daraus für bündnisgrüne Grundsätze und konkrete Schritte?
Es geht darum, staatliche und kommunale Handlungsfähigkeiten zurückzugewinnen
und von der Immobilienwirtschaft mehr Gemeinwohlorientierung, Umwelt- und
Sozialverantwortung einzufordern. Dazu müssen wir die politische Diskussion um
die Sozialpflichtigkeit des Grundeigentums offensiv führen und teilweise sehr
grundlegende Reformen für das Bodenrecht und das Wohnungs- und Mietrecht
erarbeiten. Die wichtigsten Handlungsfelder sind:
Erstens zur Bodenpolitik:
- Grundeigentumsverhältnisse müssen transparent sein. Für die Öffentlichkeit
muss nachvollziehbar sein, wer als Eigentümer über eine Immobilie verfügt
und nicht nur, wie die für das Grundstück gebildete Gesellschaft firmiert.
Steuerhinterziehung und anonymisiertes, in Briefkästen verstecktes
Grundeigentum muss unterbunden werden.
- Die steuerliche Privilegierung des Grundeigentums muss eingeschränkt
werden. Über das selbstgenutzte Wohneigentum hinausgehende
Veräußerungsgewinne aus privatem Immobilienvermögen sind wie andere
Einkommen zu besteuern. Wohnungsunternehmen, die keiner
Gemeinwohlverpflichtung unterliegen, dürfen nicht länger von der
Gewerbesteuer befreit werden. Die steuerliche Abschreibung von
spekulativem Leerstand muss eingeschränkt werden. Das ungerechte
Steuerschlupfloch bei Immobilientransaktionen im Zuge sogenannter „Share
Deals“ (Anteilsverkäufe) bezüglich der Grunderwerbssteuer ist
abzuschaffen. Die Grundsteuer soll auf dem Bodenwert basieren und darf
nicht mehr als Betriebskosten auf die Miete umgelegt werden. Sie wird
bereits mit der Miete entgolten. Das Erben und Schenken von Grundeigentum
ist angemessen zu besteuern.
- Neue Wohngemeinnützigkeit: Kauf, Bau und Bindung von Wohnungen als
dauerhaft günstige und sozial gebundene Miet- oder
Genossenschaftswohnungen soll im Rahmen eines Bundesprogrammes „Neue
Wohngemeinnützigkeit“ steuerlich und durch Zuschüsse gefördert werden, um
mindestens eine Million zusätzliche günstige Wohnungen in den Städten und
Ballungsräumen zu schaffen und auf Dauer zu sichern.
- Das kommunale Planungsrecht im Baugesetzbuch muss reformiert werden. Die
Kommunen müssen das Recht erhalten, planungsrechtlich geschaffene
Bodenwertsteigerungen abzuschöpfen für Investitionen in Infrastruktur,
Umweltschutz und soziales Wohnen. Auch muss das kommunale Vorkaufsrecht
auf das gesamte Gemeindegebiet erweitert werden, und Ausnahmen davon beim
Milieuschutz oder Share Deals sind abzuschaffen.
- Der Siedlungsflächenverbrauch muss eingeschränkt werden – sowohl in den
Metropolen als auch im ländlichen Raum. Dafür könnte als Ergänzung zum
naturschutzrechtlichen Ausgleich die Ausweisung von neuem Bauland auf
Agrar- und Naturflächen mit der Verpflichtung zur entsprechenden
Entsiegelung und Renaturierung von Boden andernorts verbunden werden, z.B.
in strukturschwachen Regionen. So würde der naturschutzrechtliche
Ausgleich ergänzt und deutlich ausgeweitet. Gleichzeitig soll die
angemessene Innenverdichtung in den besiedelten Bereichen erleichtert
werden.
- Die Liegenschaftspolitik der öffentlichen Hände und der öffentlichen
Unternehmen muss grundlegend geändert werden. Statt Ausverkauf von
öffentlichen Grundstücken und Gebäuden ebenso wie von öffentlichen
Wohnungsunternehmen geht es um- den Aufbau von kommunalen, landes- und bundeseigenen Bodenfonds;
- die Vergabe von Bodennutzungsrechten ausschließlich durch
Erbbaurechte, - die Vergabe von Erbbaurechten als Konzeptverfahren nach
städtebaulichen, ökologischen, sozialen und kulturellen Kriterien
und dem Ziel der Stärkung von kleinen und mittleren Unternehmen, - die Verpflichtung öffentlicher Unternehmen, Grundstücke, für die sie
keinen Bedarf haben, an den Bodenfonds ihres öffentlichen
Eigentümers oder den jeweiligen kommunalen Bodenfonds zum
Verkehrswert zu verkaufen. - Die schnellstmögliche Vergabe kommunaler Grundstücke an dauerhaft
gemeinwohlorientierte Gesellschaften und Genossenschaften zum Bau
von sozial gebundenen Wohnungen.
Zweitens zur Wohnungs-, Bau und Mietenpolitik:
Wohnungsmärkte müssen so gestaltet werden, dass sich Mieten und Immobilienpreise
im Rahmen der allgemeinen Einkommens- und Inflationsentwicklung bewegen. Bei
einem Mieteranteil von 60% in der BRD ist dazu ein starkes Mietrecht gefordert.
Das Mietrecht und das Recht auf Eigentumsumwandlung sollten so reformiert
werden, dass Mieterhöhungen und Mietspiegelerhebung, Modernisierungsumlagen und
Neuvertragsmieten nicht als Immobilienpreistreiber wirken.
- Auch kleine und mittlere Unternehmen und soziokulturelle Projekte brauchen
Mieterschutz. Dafür sollten – zumindest für größere Städte –
Gewerbemietspiegel analog zum Wohnungsmietrecht eingeführt werden.
Alternativ ist auch das französische Gewerbemietrecht denkbar, das
Gewerbemietern besseren Schutz vor Mieterhöhungen und Kündigungen bietet.
- Die Förderung des langfristig und dauerhaft sozial gebundenen Wohnungsbaus
ist als Daueraufgabe für alle wachstumsstarken Städte und Kommunen
unabdingbar ebenso wie die Förderung von energetischer Modernisierung und
Barrierefreiheit. Dies muss mit klaren Sozialbindungen verknüpft werden.
Die Bereitstellung von sozialgebundenem und dauerhaft bezahlbarem Wohnraum
ist Teil der Daseinsvorsorge.
- Die Einführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit ist von großer
Bedeutung.
- Die Rechtsgrundlagen zur Sicherung von bezahlbaren Wohnungsbeständen sind
zu vereinfachen, auszuweiten und zu stärken. Dies gilt insbesondere für
eine wirksame Mietpreisbremse, für den Milieuschutz, für das Verbot der
Zweckentfremdung und für die Einschränkung der Umwandlung von bestehenden
Mietwohnhäusern in Eigentumswohnungen.
- Die Kosten der Unterkunft im Rahmen der Förderung von sozialer
Grundsicherung und das Wohngeld sind regelmäßig der Mieten- und
Wohnkostenentwicklung entsprechend anzupassen. Die wachsende Zahl der
Obdachlosen braucht auch endlich menschenwürdige Unterkünfte.
- Um die energetische Gebäudemodernisierung voranzutreiben, müssen hier
endlich verbindliche Zielvorgaben zur CO2-Neutralität bis 2040 in Gebäuden
und beim Wohnen vorgegeben werden. Für mehr Klimaschutz im Gebäudebereich
braucht es Quartierskonzepte, Ökobilanzierung von Gebäuden und die
Berücksichtigung der grauen Energie von Gebäuden und Baustoffen. Sowohl im
Bestand als auch im Neubau muss der Einsatz von erneuerbarer Wärme und
Strom verpflichtend werden. Darüber Hinaus muss beim Neubau mindestens der
Effizienzhaus 40 oder der Passivhaus-Standart erreicht werden. Durch genau
zielgruppenspezifische Unterstützung und öffentliche Förderung und
Beteiligung der Anwohnenden können diese Ziele für ein ganzen Stadtquatier
erreicht werden.
- Recycling und urbanmining von Baustoffen sind wichtige Instrumente für
eine nachhaltige Bauwende. Nur so können wir den enormen
Ressourcenverbrauch der Bauwirtschaft mindern.
- Die Bauordnungen müssen verbindliche Vorgaben für klimaschützende und
umweltverträgliche Baumaßnahmen machen.
- Die Möglichkeiten der Digitalisierung müssen für ressourcenschonende
Infrastrukturen und lebenswerte Städte genutzt und im Sinne der
Bürgerinnen und Bürger und des Gemeinwohls eingesetzt werden. Dabei müssen
diese ebenso wie Städte und Gemeinden unterstützt werden, ebenso dabei,
sich vor den Risiken zu schützen, etwa bei der Datensicherheit und
kritischen Infrastrukturen.
- Für eine nachhaltige Stadtentwicklung gilt: Es sollte nicht schematisch
auf Privatinvestoren versus kommunale Wohnungswirtschaft gesetzt werden,
sondern auch auf kleinteilige Eigentümervielfalt, auf Vielfalt der Wohn-
und Lebensformen, soziale Mischung, Nutzungsmischung. Notwendig sind auch
transparente Planungsverfahren und überzeugende Bürger- und
Nachbarschaftsbeteiligung. Dies alles zusammen mit guter Infrastruktur,
nachhaltiger Mobilität, Stadtnatur, Spiel, Sport, Kultur und Erholung
macht gutes Leben in Stadt und Land aus.
- Recycling und urbanmining von Baustoffen sind wichtige Instrumente für
eine nachhaltige Bauwende. Nur so können wir den enormen
Ressourcenverbrauch der Bauwirtschaft mindern.
Drittens zu gleichwertigen Lebensverhältnissen in allen Regionen:
Wir wollen gutes und bezahlbares Leben nicht nur in städtischen sondern auch in
ländlichen und strukturschwachen Regionen sichern. Menschen sollen da leben
können, wo sie wollen. Hochwertige und abwechslungsreiche Infrastrukturangebote
sind die Voraussetzung für gutes Wohnen und Leben in den Regionen.
Wir wollen den gesellschaftlichen Zusammenhalt, die Beteiligung aller
Bürger*innen aller Bürgerinnen und Bürger in unserem Gemeinwesen stärken. Unser
Ziel ist es, gleichwertige Lebensverhältnisse für alle herzustellen. In einem
„Pakt für lebenswerte Regionen“ wollen wir: ein Bund-Länder-Programm
„Gleichwertige Lebensverhältnisse für alle“, das gezielt den Regionen, die heute
mit großen Versorgungsproblemen zu kämpfen haben, Mittel und
Gestaltungsmöglichkeiten gibt, ihre Infrastrukturprobleme zu lösen und ihre
Entwicklung wieder selbst in die Hand zu nehmen. Zweitens streben wir in
zentralen (Daseins-)Vorsorgebereichen eine „Räumliche Grundsicherung“ für alle
Regionen an, mit Standards, die vorgeben, welche Angebote überall vorliegen
müssen, für schnelles Internet, eine regionale Mobilitätsgarantie und einen
verlässlichen Zugang zur Gesundheitsversorgung.
Wir wollen es den Kommunen erleichtern, Baupotenziale in den Ortskernen zu
erschließen und diese darin stärken, Leerstand zu aktivieren und Dächer
auszubauen, bevor sie Bauland auf der grünen Wiese entwickeln.