Am 9.6.2020 hat die Bundesregierung den Referentenentwurf vorgelegt:
Stellungnahme zum
Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland
(Baulandmobilisierungsgesetz) (Referentenentwurf, Stand 9.6.2020)
Mit Stand 28.9.2020 ist gerade ein neuer Referentenentwurf gekommen. auf die
inhaltlich wichtigsten Punkte wird mit Kennung REF.NEU: hingewiesen. Dies gilt
auch für per Mail übersandte Hinweise zu Änderungen oder Konkretisierungen
Aufbauend auf den Empfehlungen der Baulandkommission soll das Bauplanungsrecht
insbesondere zur Sicherung von bezahlbaren Wohnungen verbessert werden. Die
parlamentarische Befassung mit dem Gesetzentwurf ist im Herbst 2020 zu erwarten.
Der Gesetzentwurf enthält in Artikel 1 Änderungen und Ergänzungen zum
Baugesetzbuch und in Artikel 2 Änderungen zur Baunutzungsverordnung.
- Inhaltliche Vorbemerkungen:
Der Gesetzentwurf stellt sich nicht den komplexen und auch widersprüchlichen
Anforderungen eines ökologisch, ökonomisch und sozial nachhaltigen Städtebaus
sondern beschränkt sich auf das Thema Wohnbaulandmobilisierung. Das ist nicht
auf der Höhe der anstehenden städtebaulichen Aufgaben!
Das Baugesetzbuch ist von seiner Entstehung als Bundesbaugesetz in 1960 her
stark geprägt von Aufgaben der Planung und Erschließung von Neubauland. Dem
gegenüber ist die wichtigste Aufgabe heute das ‚Weiterbauen im Bestand‘ und die
Vermeidung der Inanspruchnahme von neuen Bauflächen.
Bei der Innenverdichtung steht der Stadtplanung meist eine komplexe
Grundeigentumsstruktur gegenüber und ein Grundeigentumsrecht entgegen, das Grund
und Boden wie eine beliebig vermehrbare und handelbare Ware betrachtet und dem
Eigentümer eine starke Eigentumsgarantie gibt.
- Der aktuelle Gesetzentwurf befasst sich sehr einseitig mit dem Ziel der
Mobilisierung von Flächen und Grundstücken für den Wohnungsbau und
vernachlässigt dabei die Ziele der nutzungsgemischten Stadt und des
integrierten Planens. Die einseitige Orientierung auf Wohnungsbau
begünstigt monofunktionalen Städtebau und ignoriert die Bedarfe an Gewerbe
und Infrastrukturen, an Grünflächen, Klima- und Naturschutzmaßnahmen
weitgehend. Die aktuell so dringende Aufgabe eines nachhaltigen Städtebaus
wird hier nicht thematisiert (von einzelnen kleinen Bonbons abgesehen).
- Die Schieflage zwischen kommunaler Planungshoheit und dem Recht auf
Abschöpfung der planungsbedingten Wertsteigerungen durch das
Privateigentum bleibt bestehen. Planungsbedingte Bodenwertsteigerungen
dürfen weiterhin nur im Rahmen von Städtebaulichen Verträgen,
Entwicklungsmaßnahmen und Sanierungsmaßnahmen teil-abgeschöpft werden.
Städtebauliche Verträge funktionieren de facto v.a. bei Großinvestoren mit
ihrem Vorhabenbezogenen B-Plan, womit die kommunale Planungshoheit schon
sehr weitgehend in die Hände des Investors gelegt wird.
- Teilweise hat der Referentenentwurf den Charakter eines Placebo-Gesetzes.
Denn es wird in Innenbereichen und in bereits beplanten Bereichen keine
große Wirkung in Richtung Mobilisierung von zusätzlichen
Wohnungsbaupotenzialen entfalten. Gleichzeitig besteht die Gefahr, dass in
den Außenbereichen die Zersiedelung und die klimaschädliche Zerstörung von
CO2-speicherungsfähigem Boden ungebremst voranschreiten.
- Die Schwerpunkte des Referentenentwurfs zum Baulandmobilisierungsgesetzund
ihre Bewertung aus grüner Sicht – in der Reihenfolge der
Gesetzesparagraphen:
* REF.NEU: In §9 (1) soll Pkt.7 neu gefasst werden: …7. die Flächen, auf
denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle
Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln des
sozialen Wohnungsbaus zur Schaffung von Wohnraum mit Miet- und
Belegungsbindung erfüllen.“ Das ist sehr richtig und wichtig und erfüllt
unsere Forderung.
* REF.NEU: Zu §9(2) wird eine Ergänzung gemacht, mit der die
Verwirklichung und Umsetzung von im B-Plan festgesetzten Wohnungen mit
bestimmten Fristen vorgesehen wird.
- In § 9 soll ein neuer Absatz 2d eingefügt werden, der einen neuen
Bebauungsplan für im Zusammenhang bebaute Gebiete (sog. §34-Gebiete) zur
Wohnraumversorgung vorsieht, für den die Gemeinde die Abstandsregelungen
abweichend von der Bauordnung festlegen darf. Dies lehnen wir ab.
Allerdings enthält dieser neue Absatz die Möglichkeit zur verbindlichen
Festlegung des Baus von sozial gebundenen Wohnungen. Das finden wir wichtig. Es
ist eine Forderung, die wir für alle Bebauungspläne in §9 (1) Punkt 7
verwirklicht haben wollen.
- Der sehr umstrittene von 2017 bis 2019 befristete § 13 b soll noch einmal
für die Zeit bis Ende 2022 (Datum des Aufstellungsbeschlusses) neu belebt
werden. Dabei können in Analogie zum §13 a sogenannte „kleinere“
Bebauungspläne für Flächen bis 10.000 qm ohne Umweltprüfung, ohne
Ausgleichsmaßnahmen und mit stark eingeschränkter Bürgerbeteiligung
aufgestellt werden. Gemeinsam mit allen Natur- und Umweltschutzverbänden
lehnen wir das entschieden ab.
- Zu den Vorkaufsrechten nach §§ 24 bis 28: Hier gibt es einige wichtige
Verbesserungen:
- In §24 fallen auch Grundstücke mit städtebaulichen Missständen oder
missbräuchlicher Nutzung unter das allgemeine Vorkaufsrecht. Das
Vorkaufsrecht kann auch zur Deckung von Wohnbedarf in der Gemeinde und zur
Förderung der Innenentwicklung auf der Grundlage eines „Städtebaulichen
Entwicklungskonzepts“ (nach §176a neu) ausgeübt werden. Das begrüßen wir.
- §25 erweitert das besondere Vorkaufsrecht ebenfalls auf unbebaute und
brachliegende Grundstücke, wenn sie dem Wohnungsbau dienen sollen und es
ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ist. Dies wollen wir zugunsten
eines generellen Vorkaufsrechts z.B. auch für Bodenvorratspolitik
erweitert sehen und sollte durch ein städtebauliches Entwicklungskonzept
(ISEK) begründet sein.
- In § 28(2) wird die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts von zwei auf
drei Monate verlängert. Hier wollen wir vier Monate und einen Beginn der
Frist erst, wenn der Verkäufer alle erforderlichen Unterlagen beigebracht
und eine Besichtigung des Grundstücks ermöglicht hat. Obendrein wollen
wir, dass das Vorkaufsrecht zu einem nachhaltig erzielbaren Ertragswert in
Anspruch genommen werden kann.
- In § 31 wird ein neuer Absatz (3) angefügt, der es erlaubt, in Gebieten
mit angespanntem Wohnungsmarkt bis Ende 2024 bestehende Festsetzungen von
B-Plänen zugunsten von Wohnungsbau Befreiungen zu erteilen. Wir halten ein
einseitig sektoral begründetes Aushebeln von Zielen eines Bebauungsplans
für nicht akzeptabel.
- Zu §34 (3a) schlägt der Regierungsentwurf eine weitere Aufweichung des
schon heute sehr beliebigen Umgangs mit Befreiungen in §34-Gebieten vor.
Das ist schlecht.
- In §35 soll es für die Umnutzung von Hofstellen in Wohnungen weitere
Erleichterungen geben. (unproblematisch)
- Mit § 135d neu sollen in Verbindung mit Änderungen in § 1a (3) und § 11
naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen in vereinfachter Form durch
Ersatzgeld abgegolten werden. Wir meinen, dass Ausgleichsinvestitionen
immer den Vorrang haben müssen – und immer zuerst am Ort der Tat.
- Bei den §§ 175 und 176 wird das Baugebot für Gebiete mit angespanntem
Wohnungsmarkt präzisiert. Das bringt de facto aber keine Änderung zum
Status quo. Denn die Kommune oder von ihr beauftragte Wohnungsunternehmen
müssen die nötigen finanziellen Spielräume haben, die Maßnahmen auf eigene
Kosten durchzuführen. Mit §176 Abs. 3 Punkt 2 neu werden obendrein die
Rechte des Eigentümers zur Verweigerung der geforderten Baumaßnahmen
deutlich gestärkt. (typisches Beispiel für ein Placebo-Gesetz!) REF.NEU:
Streichung der Änderungen in §176 und damit zurück zum Status Quo ante.
- Ein §176a neu „Städtebauliches Entwicklungskonzept zur Stärkung der
Innenentwicklung“. Statt einer wirksamen „Innenentwicklungsmaßnahme“ geht
es hier um ein Konzept. Das unterstützen wir in der Form eines
„Integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzepts (ISEK und wollen dem
ISEK in § 1 (3) und §1 b neu besonderes Gewicht geben, anstelle einen
weiteren Paragraphen (176a) im Besonderen Städtebaurecht mit
Entwicklungskonzept aufzurufen, der dieses ISEK nicht weiter bestimmt.
- §250 neu: “Bildung von Wohneigentum in Gebieten mit angespannten
Wohnungsmärkten“. Das könnte in diesem Gesetz das wichtigste Instrument
zur Stabilisierung der großstädtischen Mietwohnungsversorgung werden. Mit
diesem neuen Paragrafen wird den Ländern die Möglichkeit gegeben, für
Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt die Umwandlung von bestehenden
Mietwohnungen in Wohneigentum für fünf Jahre unter Genehmigungsvorbehalt
zu stellen. Das könnte ein großer Schritt nach vorne sein und einige
Mühsal bei Milieuschutzsatzungen entlasten. Allerdings ist auch hier
wieder in Abs.3 Nr.3 eine Ausnahmeregelung enthalten, nach der bereits
beim Milieuschutz die Eigentumsumwandlung in vielen Fällen genehmigt
werden muss, nämlich, wenn der Eigentümer behauptet, die Wohnungen
überwiegend an die Mieter zu verkaufen. Denn das ist eine Formel, die sich
nach der Eigentumsumwandlung nicht mehr überprüfen lässt. Dieser Passus
muss gestrichen werden. REF. NEU: Dieser von der SPD initiierte Paragraf
ist aus dem neuen Referentenentwurf ersatzlos gestrichen worden. Die SPD
hat angekündigt, um diesen wichtigen Paragrafen zu streiten!
- Artikel 2 des Gesetzes ändert die BAUNUTZUNGSVERORDNUNG:
- Mit §5a sollen neu „Dörfliche Wohngebiete“ eingeführt werden. Das halten
wir für nicht sinnvoll und notwendig. Denn der geltende §5 Dorfgebiete
dient bereits neben landwirtschaftlichen Betrieben auch dem Wohnen und
lässt Wohngebäude ohne Setzung von Obergrenzen zu. Dass dabei auf die
Belange der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe und deren
Entwicklungsmöglichkeiten Rücksicht genommen werden soll, ist u.E.
ebenfalls nach wie vor sinnvoll.
- In §17(1) sollen die bisherigen Obergrenzen für das Maß der baulichen
Nutzung zu „Orientierungswerten für Obergrenzen“ werden. Diese
Deregulierung ist abzulehnen, denn sie führt als Signal für generell
mögliche höhere Grundstücksausnutzungen zu leistungslosen
Bodenwertsteigerungen: Die bisherige Formulierung sollte beibehalten
werden.
- §17 (2) Satz 1 soll auch in bisheriger Form erhalten bleiben, um eine
mögliche Überschreitung der Obergrenzen der baulichen Nutzungsmaße
weiterhin unmissverständlich und verpflichtend an städtebauliche Kriterien
und Umweltbelange zu binden und nicht einem „freien Spiel der Kräfte“
preiszugeben.
- Zusätzliche Forderungen der BAG PlanenBauenWohnen zur Fortentwicklung des
BauGB
In Ergänzung zu den unter Pkt. 2 dargelegten alternativen Forderungen zum
Referentenentwurf zielen unsere weiteren Vorschläge insbesondere auf mehr
Planungsqualität, auf die Stärkung des städtebaulichen Klima- und Naturschutz,
auf die Stärkung der Kommunen bei der Durchsetzung des Baus von öffentlich
geförderten Wohnungen und von innovativen Wohnprojekten.
- In § 1 (3) und als § 1b neu wollen wir das Instrument des „Integrierten
städtebaulichen Entwicklungskonzepts“ als Planungsvorstufe stärken und so
anstelle dem von der Regierung vorgeschlagenen § 176a neu – mit
städtebaulichen Entwicklungskonzeptes u.a. auch die die Innenentwicklung
zu stärken. Da von „der Gemeinde beschlossene städtebauliche
Entwicklungskonzepte“ (§ 1(6.11)) inzwischen als Grundlage für
verschiedene Vorhaben und Gesamtmaßnahmen dienen bzw. nach der neuen BauGB
Novelle dienen sollen (Vorkaufsrecht, Bau-/ Mod.gebote,
Städtebauförderung, Stadtumbau, sektorale Bebauungspläne etc.) und schon
lange Grundlage der Genehmigung von Städtebaufördermitteln sind, ist es
geboten, dieses Planungsinstrument grundsätzlich zu definieren und an
einer entsprechend bedeutenden Stelle im Baugesetzbuch zusammenzufassen.
Die Innenentwicklung sollte besser als ein möglicher/ typischer
Anwendungsfall des ISEK aufgefasst werden und nur in besonderen Fällen
eine separate (neue) Entwicklungskonzept-Kategorie bilden.
In § 1 (5) soll nach „sozial gerechte Bodennutzung“ die Einfügung “ unter
Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung“…
In § 1 (6) Pkt. 2 soll nach „die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung“ die
Einfügung “ insbesondere auch von Familien mit Kindern“ (J.S.) oder
alternativ: „insbesondere in Hinblick auf für breite Bevölkerungskreise
bezahlbaren Wohnraum“ (E.B.)
- In § 1 (6) Pkt. 7 wollen wir die Belange des Klimaschutz und des Erhalts
der natürlichen Ressourcen als zu beachtende Güter ergänzen.
- In § 2a und §4a wollen wir die Prüfung des Planerfordernis und von
Planungsalternativen deutlich hervorheben.
- In §9 (1) Pkt. 7 muss die Forderung, öffentlich geförderte Wohnungen mit
Mietpreis- und Belegungsbindung zu bauen als Verpflichtung geregelt werden
– nicht als Kann-Bestimmung.
- In §9 (1) Pkt. 8 erscheint es sinnvoll, erläuternd auf von sozialen
Trägern betreute Wohnformen, gemeinwohlorientierte Bauträger und neue
Formen von Bau- und Wohngemeinschaften u.ä. hinzuweisen
- Bei dem § 13 a soll eine Bestimmung eingefügt werden, dass er nicht
anwendbar ist, wenn mehrere B-Pläne im räumlichen oder inhaltlichen
Zusammenhang stehen. Zumindest diese Einschränkung muss bei der Anwendung
dieses Paragraphen gemacht werden.
- Bei den Vorkaufsrechten nach §§ 24 bis 28 haben wir weitergehende
Forderungen als die Regierung – siehe oben.
- § 28 a neu: Wir wollen es wagen, in einem neuen § 28a einen generellen
Planungswertausgleich zu fordern und dafür eine verkürzte Fassung des rot-
grünen Bundestagsantrags von 1997 Drs. 13/7657 nutzen. (siehe Anlage) Dies
könnte auch abschreckend auf die Neuauflage des § 13b wirken.
- Zu §136 (3) Nr. 1 h: Zur Begründung von Sanierungsbedarf sollte die
Formulierung zu Nr. 1 h im Absatz 3 ) ergänzt werden: „die energetische
Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und
der Versorgungseinrichtungen sowie die Potenzialnutzung zur Gewinnung,
Speicherung, Verteilung und synergetischen Nutzung regenerativer Energie
des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den
Klimaschutz und die Klimaanpassung;“
- Zu den §§ 137 und 140: Hier sollten Präzisierungen zur intensiveren
Beteiligung und Beratung der Betroffenen vorgenommen werden und ihre
Rechte zur Inanspruchnahme von Sozialplanleistungen nach §180 oder
Härteausgleich nach § 181 gestärkt werden (Vorschlag FEB). Im Zuge der
Innenverdichtung muss es dabei auch (nicht nur bei Sanierungsmaßnahmen) um
gute, kontinuierliche Eigentümerberatung gehen.
- Zu § 165 : Zum Thema der Entwicklungsmaßnahme zur Innenverdichtung
schlagen wir vor, schlicht einen ergänzenden Hinweis bei §165
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen – am Ende von Abs. (2) einzufügen: „…
einer neuen Entwicklung oder der Innenverdichtung zugeführt werden.“
Unabhängig davon gilt, dass Innenverdichtung viel und kontinuierliche
Eigentümerberatung braucht.
- §172 Erhaltungssatzungen: Hier müssen in §172 (4) die Begründungen zu
Investitionsgenehmigungen beim Milieuschutz strenger zum Schutz der
Bewohnerschaft gefasst werden, Das Recht auf Eigentumsumwandlung muss
definitiv ausgeschlossen werden. Gewerbliche Unternehmen und
soziokulturelle Einrichtungen müssen als schützenswert einbezogen werden.
- Ungelöstes Problem: Was tun gegen den fortschreitenden Flächenverbrauch?
Das 30 ha-Ziel und erst recht das Null Hektar-Ziel sind in weite Ferne
gerückt, obwohl wir das dringend bräuchten. Hierzu haben wir bislang nur
die Forderung Planungswertausgleich und allgemeine (und ja in der Praxis
sehr mühselige) Forderungen zur Innenverdichtung. Wir sollten die aktuelle
BauGB-Debatte nicht damit überfrachten, haben als Grüne aber
konzeptionellen Handlungsbedarf.
Vorschlag FEB: Den früheren Flächenzertifikatshandel des UBA halte ich für nicht
zielführend. Mein Vorschlag ist in Analogie bzw. Ergänzung zum
naturschutzrechtlichen Ausgleich eine Abgabe für die Neuinanspruchnahme von
bisherigen Landwirtschafts- oder Naturflächen, die sowohl die ausweisende
Kommune als auch die Eigentümer (zusätzlich zum Planungswertausgleich) an einen
Fonds zahlen müssten, der das Geld für das Flächenrecycling für alte Industrie-,
Militär- und Infrastrukturbrachen und aufgelassene Grundstücke an anderen Orten
finanziert.
Anlage Entwurf Planungswertausgleich
Vorschlag für einen neuen Paragrafen 28a zum Planungswertausgleich
angelehnt an den Rot-grünen Änderungsantrag zum BauGB von 1997 – Bundestagsdrs.
13/7657
Dritter Abschnitt – Titel: Gesetzliche Vorkaufsrechte der Gemeinde und
Planungswertausgleich
§28 a Ausgleichsbetrag des Eigentümers
(1) Der Eigentümer eines Grundstücks, das in einem durch einen
rechtsverbindlichen Bebauungsplan festgesetzten Baugebiet im Sinne des §1 Abs.2
der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke – oder in einem Gebiet
einer Städtebaulichen Satzung nach § 34 (Abs. 7neu) – gelegen ist, hat an die
Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu richten, der 70 vom Hundert der durch
die Planfestsetzung bedingten Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks
entspricht. Maßgebend sind die Eigentumsverhältnisse beim Inkrafttreten des
Bebauungsplanes. Miteigentümer sind im Verhältnis ihrer Anteile an dem
gemeinschaftlichen Eigentum heranzuziehen.
(2) Die durch die Planfestsetzung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des
Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das
Grundstück entwickelt hat, bevor die Gemeinde den Aufstellungsbeschluss für den
Bebauungsplan gefasst hatte (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das
Grundstück nach Inkrafttreten des Bebauungsplans im Vergleich zu anderen
erschließungsbeitragspflichtigen Baugrundstücken der Gemeinde aus der Gesamtheit
der Verkehrswert beeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen
Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ergibt.
(Endwert).
(3) Bei den Gebieten, in denen sich kein vom innerlandwirtschaftlichen
Grundstücksverkehr abweichender Verkehrswert gebildet hat, ist für den
Anfangswert der Wert maßgebend, der in vergleichbaren Gebieten im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr auf dem allgemeinen Grundstücksmarkt dort zu erzielen wäre, wo
keine Aussicht auf städtebauliche Maßnahmen besteht.
(4) Beitragspflichten für Erschließungsanlagen bleiben bei der Ermittlung von
Anfangswert und Endwert unberührt. Der für den Planungswertausgleich ermittelte
Endwert ist als Verkehrswert für die Verteilungsmasse in einem
Umlegungsverfahren zugrunde zu legen.
(5) Die Pflicht zur Zahlung des Ausgleichsbetrages entsteht, wenn die
Grundstücke baulich oder gewerblich genutzt werden dürfen.
Bei Vorhaben im Sinne des §33 kann die Gemeinde Vorausleistungen bis zur Höhe
des voraussichtlich endgültigen Ausgleichsbetrages nach Absatz 1 verlangen, wenn
der Abschluss des Bebauungsplanverfahrens innerhalb von vier Jahren zu erwarten
ist. Die Vorausleistung ist mit dem endgültigen Betrag zu verrechnen.
(6) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an. Der Betrag wird
– drei – Monate nach der Bekanntgabe des Bescheides fällig. Vor der Festsetzung
ist Ausgleichspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für
die Wertermittlung des Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse zu geben.
(7) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung ganz oder teilweise absehen
oder den Ausgleichsbetrag in eine Tilgungsdarlehen umwandeln, wenn dies im
öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. §135
Abs. 5 Satz 2, § 154 Abs. 5 Satz 2 bis 4 und die landesrechtlichen Vorschriften
über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und
den Erlass sind entsprechend anzuwenden. Die festgesetzte Verpflichtung zur
Leistung des Ausgleichsbetrages ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück.
(8 neu) Der Ausgleichsbetrag kann auch durch die wertgleiche Übernahme von
Kosten und Aufwendungen des Grundstückseigentümers im Rahmen eines
Städtebaulichen Vertrags nach § 11 erbracht werden.
(9) Die Gemeinde kann für das Baugebiet oder für zu bezeichnende Teile des
Baugebietes von der Festsetzung des Ausgleichsbetrages absehen, wenn
1. eine geringe Bodenwerterhöhung gutachterlich ermittelt worden ist und
2. der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrages in keinem
Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
(10) Die Gemeinde hat auf Antrag das Grundstück des Eigentümers, der nach §28 a
Abs. 1 zu einem Ausgleichsbetrag herangezogen werden kann, zum Anfangswert zu
übernehmen, wenn es ihm wirtschaftlich nicht zuzumuten ist, das Grundstück zu
behalten oder in der nach dem Bebauungsplan zulässigen Art zu nutzen.
(11) Die Gemeinde ist verpflichtet, die Einnahmen aus dem Planungswertausgleich
vorrangig für Ausgaben zur Entwicklung dieses Baugebietes, zum Erwerb von in
diesem Baugebiet gelegenen Grundstücken und zur unverzüglichen Bereitstellung
der Infrastruktur für dieses Baugebiet einzusetzen.
(12) die Erhebung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen für
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen nach §136 und für Städtebauliche
Entwicklungsmaßnahmen nach §165 erfolgt auf der Grundlage von §153, § 154 und §
155.
1. Anmerkung: Aus dem alten rot-grünen Antrag Drs. 13/7657 habe ich nur einen
Paragraphen gemacht. Inhaltlich weggelassen sind die letzten zwei Sätze zur
Übernahme landwirtschaftlicher Flächen aus dem alten §28 b. Vom früheren §28 c
habe ich nur den ersten Satz genommen und mit einem „vorrangig“ handhabbar
gemacht.
2. Anmerkung: Als Standardverfahren brauchen die Kommunen hierfür einiges an
qualifiziertem Personal, das diese Werte – in Abstimmung mit den regelmäßigen
Wertermittlungen der Gutachterausschüsse – ermittelt und das Verfahren
organisiert.
3. Politische Anmerkung: Aus seiner Entstehungsgeschichte ist das BauGB
strukturell auf die Ausweisung großer, oft neuer Bauflächen angelegt, die zügig
bebaut werden sollen. Auch die Idee des Planungswertausgleichs stammt in den
sechziger Jahren aus der Überlegung, dass nicht der Bauer die „Vierte
Fruchtfolge“ ernten sollte sondern die Gemeinde. Solange wie es keine wirksamen
Instrumente zur Verhinderung oder Eindämmung der Flächen-Neuinanspruchnahme
gibt, könnte das Instrument Planungswertausgleich für viele Kommunen heute aber
auch zu einem Verführungsinstrument werden, wieder mehr Neubauland auszuweisen.
Dies könnte den schlechten Donut-Effekt sogar noch verstärken.
Zur Senkung des Flächenverbrauchs bringt m.E. aber das Konzept der
Flächenzertifikate des UBA nichtsSinnvolles. Die Strategie, per
Raumordnungsrecht den Flächenverbrauch einzuschränken ist gut, aber bestimmt
auch nur begrenzt wirkungsvoll. Auch die Vorgabe, die Kommune solle doch erst
einmal die Innenentwicklungspotenziale aufzeigen, wirkt nur sehr begrenzt.
Mein Vorschlag ist, dass sowohl die Kommunen, die neues Bauland ausweisen, erst
einmal einen Betrag X in einen neu zu gründenden Fonds für Flächenrecycling
einzahlen müssen, als auch die Grunderwerber (analog dem naturschutzrechtlichem
Ausgleich, aber deutlich schärfer und gleichzeitig auch die Kommunen treffend!)
Dazu kann ich bald mal ein Papier vorlegen.
Momentan aber würde ich vorschlagen, mit diesem Planungswertausgleich erst
einmal in die politische Debatte zu einzusteigen, damit die Auseinandersetzung
etwas an Fahrt gewinnt.