Mietrecht sozial gestalten – gegen Verdrängung und soziale Spaltung!

Mit ca. 43 Millionen Wohnungen für 84,4 Millionen Einwohner*innen hat Deutschland eigentlich eine auskömmliche und gute Wohnversorgung, durchschnittlich stehen pro Kopf über 47 qm Wohnfläche zur Verfügung. Aber der Wohnraum ist sehr ungleich verteilt. Die Wohnversorgung ist Spiegel und Teil der zunehmenden sozialen und der sozial-räumlichen Ungleichheit. Während ein Teil in großzügig bemessenen Wohnungen lebt, finden andere keine Wohnung und ächzen unter zu hohen Mieten. Wir wollen ermöglichen, dass es für die unterschiedlichen Lebenssituationen passende Wohnungen gibt und gewünschte Umzüge leichter zu realisieren sind. In strukturschwachen Regionen stehen Häuser leer, während in wirtschaftsstarken Städten und Regionen bezahlbare Wohnungen dringend gesucht werden. Hier sind die Mieten in den letzten 15 Jahren dramatisch gestiegen. Eine wesentliche Ursache liegt in der politisch gewollten und seit den neunziger Jahren aktiv vorangetriebenen Liberalisierung der Wohnungsmärkte. Die Wohnungsgemeinnützigkeit wurde 1990 abgeschafft und viele öffentliche Wohnungsbestände wurden an finanzmarktorientierte Investoren verscherbelt. Die Förderung des sozialen Wohnungsbaus wurde weitestgehend eingestellt. Sie wurde zwar wieder eingeführt, kann aber die Fehler der Vergangenheit allein nicht beseitigen. Das Mietrecht ist zu einem Recht auf permanente Mietsteigerungen geworden und enthält großzügige Schlupflöcher für überzogene Mietforderungen, insbesondere beim Abschluss neuer Mietverträge.

Die großen Städte haben immer mehr mit dem Druck der globalen Finanzmärkte zu kämpfen und werden dabei alleine gelassen. Gerade diese Kräfte treiben die Grundstückspreise aber immer weiter hoch, was bezahlbaren Neubau weiter erschwert. Mit den Zinsanhebungen im Jahr 2022 ist diese Entwicklung erst einmal unterbrochen worden. Umso mehr halten sich Wohnungsunternehmen und vermietende Akteure, die ihre Gewinne maximieren wollen, an den Wohnungssuchenden schadlos. Sie nutzen mietrechtliche Schlupflöcher, um Höchst­mieten von über 30 Euro/qm durchzusetzen. Immer mehr Wohnungen werden nur noch kurzfristig als möblierte Wohnungen oder teilgewerblich vermietet. Teilweise werden Wohnungen sogar zimmerweise oder schlafplatzweise wie zur Gründerzeit vermietet. Auf den Mietwohnungsmärkten der großen Städte herrschen derzeit dramatische Zustände. Aber bei jeder Forderung nach klaren und sanktionsbewehrten Regelungen ruft die Immobilienlobby „Überregulierung!“. So droht die Wohnungsfrage zum großen gesellschaftspolitischen Streitpunkt zu werden, der immer mehr Menschen das Vertrauen in Politik und damit auch in die Demokratie erschwert.

Vielen Politiker*innen ist das Leitbild einer gemeinwohlverantwortlichen Wohnungs­wirtschaft abhandengekommen, obwohl Artikel 14 Grundgesetz ausdrücklich fordert, dass Eigentum zugleich dem Allgemeinwohl dienen soll und der Gesetzgeber dafür Inhalt und Schranken bestimmen soll. Das wichtigste Potenzial für bezahlbares Wohnen ist der Wohnungsbestand und das wichtigste Instrument die Bestände bezahlbar zu halten ist das Mietrecht. Beim Mietrecht hat der Bund bislang aber nur sehr zögerliche, überwiegend wirkungslose Trippelschritte gemacht. Auch die bescheidenen, aber richtigen Mietrechtsänderungen, die die jetzige Bundesregierung in ihrem Koalitionsvertrag vereinbart hat, werden von der FDP weiterhin blockiert. Für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt wurde die Absenkung der Kappungsgrenzen von jetzt 15% auf 11% in drei Jahren versprochen. Die Mietspiegel sollen aus den Mietverträgen der letzten sieben Jahre gebildet werden und der qualifizierte Mietspiegel soll rechtssicher gemacht und verpflichtend für Städte mit über 100.000 Einwohner*innen werden. Versprochen wurden auch Verbesserungen beim Kündigungsschutz. Die Wohnungs- und Obdachlosigkeit soll mit einem Nationalen Aktionsplan bis 2030 überwunden sein. Die Regelungen gehen in die richtige Richtung, sind aber nicht ausreichend. Die einzige Maßnahme, die bislang umgesetzt wurde, ist die Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum Jahr 2029.

Die politische Blockade von Mietrechtsreformen belastet nicht nur immer mehr Mieterhaushalte und auch Käufer von Wohneigentum. Sie trifft auch die öffentlichen Haushalte und damit die Steuerzahler*innen. 2023 betrugen die öffentlichen Mittel für die Kosten des Unterhalts (KdU) und für Wohngeld über 20 Milliarden Euro und es muss mit weiter steigenden jährlichen Kosten gerechnet werden. Demgegenüber ist die Förderung des Bundes für den Sozialen Wohnungsbau mit 3,5 Milliarden Euro / Jahr für die Jahre von 2025 bis 2027 sehr viel bescheidener. Die drastischen Mietsteigerungen zwingen nicht zuletzt auch zu größeren BAföG-Subventionen. Verantwortliche Mietrechtsreformen liegen darum auch im Interesse einer soliden öffentlichen Haushaltspolitik.

Demgegenüber setzen Teile der Bundesregierungeinseitig auf intensivierten Neubau verbunden mit einer Senkung der notwendigen Klimaschutzinvestitionen. So soll die Schieflage der Wohnungsversorgung wieder zurechtgerückt werden. Immer wieder wird versprochen, dass mit zusätzlichem Wohnungsbau die Bestandsmieten wieder sinken oder zumindest stabilisiert würden. Bezahlbarer Neubau ist in wachsenden Städten wichtig und sollte möglichst umweltfreundlich als An- und Aufbau mit der notwendigen energetischen Bestandserneuerung verbunden werden. Neubau schafft aber keine bezahlbaren Wohnungs­bestände und darf nicht als Vorwand dienen, den nach wie vor drastischen Mietsteigerungen im Wohnungsbestand freien Lauf zu lassen. Denn rund die Hälfte der Menschen in Deutschland leben in einer Mietwohnung und kein Neubau wird ihre Miete vor der nächsten Mietsteigerung bewahren. Dazu sind beherzte Reformen im Mietrecht unabdingbar. Wir fordern klare mietrechtliche Regeln für eine sozial gerechte und bezahlbare Versorgung mit Wohnraum.

Das Recht auf angemessenes und bezahlbares Wohnen ist als Teil der Daseinsvorsorge zu verstehen. Wir wollen nicht, dass Menschen Angst davor haben ihre Wohnung zu verlieren oder ihre angestammten Wohnviertel verlassen zu müssen. Immer mehr Haushalte müssen einen immer größeren Anteil ihres Einkommens für die Wohnkosten ausgeben. Unter den Mietern gilt jeder dritte Haushalt nach einer aktuellen Studie des Deutschen Mieterbundes inzwischen als überlastet. Für dauerhaft bezahlbaren Wohnraum sind gemeinwohlorientierte Unternehmen auf der Grundlage einer neuen Wohngemeinnützigkeit mit dauerhaften Sozial- und Vermögensbindungenerforderlich.

Für Bündnis 90 / Die Grünen sind folgende Forderungen wichtig:

• Das Recht auf angemessenes und bezahlbares Wohnen ist ein Grundrecht! Wir fordern, dass das Recht auf bezahlbares Wohnen im Grundgesetz verankert wird.

• Ermöglichung eines Mietenstopps in angespannten Wohnungsmärkten: Damit schnell ein wirksames Instrument zur Verfügung steht, halten wir für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt die Ermöglichung eines Mietenstopps verankert in der Bundesgesetzgebung für unabdingbar. Wir wollen für Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a Baugesetzbuch, dass die Länder über eine Öffnungsklausel einen Mietenstopp für 5 Jahre erlassen können und so bei Neuvermietungen in bestehenden Gebäudennicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgegangen werden kann.

• Die Mietpreisbremse muss endlich angezogen und unnötige Ausnahmen abgeschafft werden: Wir fordern die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029, die als ein dauerhaftes Instrument ins Mietrecht integriert werden muss. Verstöße gegen die Mietpreisbremse sind als Ordnungswidrigkeit staatlicherseits zu ahnden und sollen mit einer empfindlichen Geldbuße belegt werden. Auch Ausnahmen wie bei teurer Vorvermietung und umfassender Sanierung wollen wir regulieren. Es sind derzeit die Länder, die darüber entscheiden, in welchen Gebieten die Mietpreisbremse gilt, so dass sehr viele Kommunen trotz angespanntem Wohnungsmarkt dieser nicht unterliegen. Wir wollen analog zur Kappungsgrenze, dass die Mietpreisbremse zukünftig verbindlich auf Bundesebene für alle Wohnungsmärkte und zeitlich unbegrenzt gilt und diese bei Neuvermietungen erlaubt nur bis zu 10% über die ortsübliche Vergleichsmiete hinauszugehen.

• Mietsteigerungen sozialverträglich gestalten durch Senkung der Kappungsgrenze: Um den Mietanstieg auch bei bestehenden Mietverträgen stärker einzuschränken, werden wir Mieterhöhungen begrenzen und dafür die Kappungsgrenze auf 2,5% pro Jahr bzw. 7,5% in drei Jahren beschränken. Diese Begrenzung soll für alle Wohnungsmärkte gelten.

• Obergrenzen für Indexmieten einführen: Indexmietverträge, welche an die Inflations­rate gebunden sind, sollen durch einen maximalen Mietanstieg pro Jahr von 2,5% gebremst werden, damit der Mieter*innenschutz damit nicht umgangen wird.

• Angespannte Wohnungsmärkte auch als solche deklarieren: Die Verfahren zur Feststellung eines angespannten Wohnungsmarktes nach §201a BauGB wollen wir so gestalten, dass angespannte Wohnungsmärkte bei bestimmten Kriterien tatsächlich als solche deklariert werden. Ein Indikator kann der Bestand an Sozialwohnungen im Verhältnis zum Bedarf sein. Aktuell ist der §201a BauGB bis Ende 2026 befristet. Wir wollen eine Entfristung für eine dauerhafte Gültigkeit. Denn die angespannten Wohnungsmärkte werden nicht in zwei Jahren verschwinden, sondern langanhaltende Probleme bereiten.

• Mietwucher unterbinden: Flankierend zur Stärkung der Mietpreisbremse wollen wir den §5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch reformieren und so die bußgeldbewährte Ahndung bei einer Vermietung über 20% der üblichen Entgelte bei Vorliegen eines geringen Wohnraumangebotes ermöglichen. Zudem wollen wir, dass Mietwucher nach § 291 StGB nicht erst ab 50% über ortsüblicher Vergleichsmiete strafbar ist, sondern bereits ab 30%.

• Die Vermietung von möblierten Wohnungen regulieren: Wir wollen uns dafür einsetzen, dass möblierte Wohnungen wieder dem regulären Mietenmarkt zugeführt werden. Deshalb soll die Vermietung möblierter Wohnungen endlich auf Bundes- oder Landesebene reguliert werden, indem bei möblierter Vermietung nur ein zeitlich befristeter, getrennt von der Miete ausgewiesener Zuschlag für die Möblierung erhoben werden kann. Die Pflicht zur Offenlegung des Möblierungszuschlages im Mietvertrag sollen eingeführt werden. Geschäftsmodelle, die allein das Ziel der Vermietung überteuerter Wohnungen haben, müssen eingeschränkt werden. Häufig wird bei der Vermietung möblierter Wohnungen außerdem der vorübergehende Gebrauch behauptet, um so die Mietpreisbremse zu umgehen. Für den vorübergehenden Gebrauch müssen objektive Kriterien definiert werden, die im Fall einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch im Mietvertrag ausdrücklich genannt werden müssen. Wir wollen zudem prüfen, ob zeitlich begrenzte möblierte Wohnungen den regulären Kriterien einer Wohnnutzung entsprechen. Denn für andere Nutzungsformen wie kommerzielle oder hotelähnliche Nutzungen bedarf es der Genehmigung.

• Grundsteuer aus dem Betriebskostenkatalog entfernen: Durch Änderung der Betriebskostenverordnung wollen wir sicherstellen, dass die Grundsteuer nicht länger auf die Mieter*innen umgelegt werden kann und bei Nebenkostenabrechnungen wollen wir für mehr Transparenz sorgen.

• Die Modernisierungsumlage muss bezahlbar sein: Modernisierungen sollen gerecht auf den Schultern von Vermieter*innen, Mieter*innen und dem Staat in Form eines Drittelmodells verteilt werden. Wir streben an die Modernisierungsumlage weiter zu senken, statt heute acht Prozent der Kosten sollen höchstens vier Prozent im Jahr auf die Miete umgelegt werden dürfen, jedoch nicht mehr als 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Berechnung der Umlage soll dabei die Höhe der beantragbaren öffentlichen Fördermittel berücksichtigen, um einen Anreiz für die Vermieter*innen zu schaffen sie auch in Anspruch zu nehmen. Energetische Sanierungen sollen warmmietenneutral möglich sein. Durch ein Klimageld wollen wir einkommens­schwache Mieter*innen schützen und warmmietenneutrale Modernisierung ermöglichen. Im Rahmen des GEG wurde eine neue Modernisierungsumlage für Heizungen eingeführt. Der Vermieter kann seine Kosten mit 10% umlegen, sofern er eine staatliche Förderung in Anspruch nimmt. Damit gehen wir einen ersten Schritt, um die Nutzung von Fördermitteln anzureizen und die absoluten Kosten für die Mieter*innen zu senken. Die Umlage der Kosten einer neuen Heizung auf die Miete ist auf 50 Cent pro Quadratmeter und Monat begrenzt, unabhängig davon, ob der Vermieter eine staatliche Förderung in Anspruch nimmt oder nicht. Diese Regelungen des GEG unterstützen wir, damit die Wärmewende uns gemeinsam gelingt.

Zur Durchsetzung der Mietbegrenzung sind verbindliche Mietspiegel notwendig. Der Mietspiegel setzt sich derzeit aus den neuen Mietverträgen der letzten 6 Jahre zusammen. Dies führt dazu, dass bei starken Mietsteigerungen auch günstige Mieten bald stark angehoben werden können. In einigen Kommunen gibt es überhaupt keinen qualifizierten Mietspiegel. Aber nur damit können Mieter*innen die Höhe der ortsüblichen Miete und damit ihre Rechte überhaupt verlässlich bestimmen. Der aktuelle Koalitionsvertrag sieht vor qualifizierte Mietspiegel für Kommunen ab 100.000 Einwohnern verpflichtend zu machen und zudem sind seit Mitte 2022 einfache Mietspiegel verpflichtend für Kommunen ab 50.000 Einwohnern.

• Mietbegrenzung kann nur mit wirksamen Mietspiegeln funktionieren: Auch in Kommunen unter 50.000 Einwohnern sollen einfache Mietspiegel bestehen, wenn diese in angespannten Wohnungsmärkten sind. Wir wollen die Mietverträge der letzten 20 Jahre für die Berechnung des Mietspiegels berücksichtigen. Dort wo es qualifizierte oder einfache Mietspiegel gibt, sollen diese verpflichtend als Mieterhöhungsinstrument genutzt werden, damit künftig nicht mehr auf Basis von teureren Vergleichswohnungen Mieterhöhungen begründet werden können. Wir wollen Kommunen bei der Erstellung von Mietspiegeln finanziell entlasten und ihnen ermöglichen sich über einen Zweckverband mit anderen Gemeinden zu organisieren, um gemeinsam eine Mietspiegelerhebung beauftragen zu können. Zur Fortschreibung von Mietspiegeln soll der Durchschnittswert des Mietenindex oder eines bereinigten Verbraucherpreisindex über die letzten 20 Jahre verwendet werden oder weiterhin das Stichprobenverfahren möglich sein.

• Kommunale Wohnungsämter zur Mieterberatung und Mietpreisprüfung stärken: Mit der Durchsetzung der Mietbegrenzung werden die Mieter*innen jedoch allein gelassen. Es liegt an ihnen, gegen ihre Vermieter*in zu klagen, was viele jedoch nicht tun. Wir wollen eine wirksame Überprüfung durch Mietpreisstellen ermöglichen und die Auskunftsverpflichtungen der Vermieterseite weiter nachschärfen. Damit mehr Klarheit über die Eigentumsverhältnisse auf dem Wohnungsmarkt geschaffen werden kann und damit der Mieter- und Wohnraumschutz behördlich besser umgesetzt werden kann, wollen wir die Einführung von Miet- und Wohnungskatastern unterstützen. Auch Eigenbedarfskündigungen sollten dadurch besser überprüfbar sein.

• Auch Gewerbemieter*innen brauchen Schutz und klare Regeln: Auch für Gewerbe­mieter*innen sind Mietschutzregelungen notwendig, auch um lebendige gemischte Quartiere zu erhalten. Das ist für die wirtschaftliche Stabilität und die Zukunftsplanung von kleinen und mittleren Unternehmen (KMUs) oft sehr wichtig. Zudem sollen Unternehmen dringend notwendige Investitionen in den Klimaschutz ermöglicht werden. Zumindest in Milieuschutzgebieten sollte ein echter Kündigungsschutz nach französischem Vorbild eingeführt werden, weil die soziale und kleine gewerbliche Infrastruktur für die Bewohnerschaft ebenso elementar ist wie bezahlbarer Wohnraum. Auch Gewerbemietspiegel und eine Mietpreisbremse für kleines Gewerbe wären dringend geboten.

Über die Kündigung bestehender Mietverträge und die Eigentumsumwandlung oder die Wiedervermietung an wohlhabendere Mieter*innen findet ein großer Teil der Miet­steigerungen statt. Stadtteile werden sozial immer homogener und die Gesellschaft wird sozialräumlich gespalten. Kündigungen führen in extremen, aber leider immer häufigeren Fällen auch zu Wohnungs- oder gar Obdachlosigkeit – selbst bei Familien mit Kindern.

• Wir wollen den Kündigungsschutz stärken und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt stoppen: Eigenbedarfskündigungen sollen wesentlich erschwert werden, die Kündigungsfrist sollte verlängert und die Kriterien für den Eigenbedarf gesetzlich geregelt werden. Der Personenkreis, für den Eigenbedarf als Kündigungsgrund geltend gemacht werden kann, sollte eingeschränkt und die Geltendmachung des Eigenbedarfs an den Nachweis der tatsächlichen Nutzung durch die entsprechenden Personen gebunden werden. Nur der Vermieter und Verwandte ersten Grades sollen als berechtigter Personenkreis gelten. In angespannten Wohnungsmärkten sollen Eigenbedarfskündigungen so möglichst ausgeschlossen werden. Der nur bis 31.12.2025 geltende §250 BauGB, der eine Genehmigungspflicht bei Umwandlungen von Mietwohnungen zu Eigentum vorsieht, muss unbedingt noch in dieser Legislaturperiode entfristet werden und dauerhaft gelten.

• Die Schonfrist als ein zentrales Schutzinstrument für Mieter*innen: Gerät ein*e Mieter*in Zahlungsverzug und erhält deswegen die Kündigung, soll er oder sie die Möglichkeit haben, die Kündigung durch Nachzahlung abzuwenden. Durch die Zahlung der ausstehenden Miete innerhalb der Schonfrist sollen alle Kündigungen abgewendet werden. Die Schonfrist muss ein zentrales Schutzinstrument für Mieter*innen werden. Auch wer berechtigt vom Mietminderungsrecht bei Mängeln in der Wohnung Gebrauch macht, soll keine Angst haben müssen seine Wohnung zu verlieren.

• Die neue Wohngemeinnützigkeit stärken: Zu einer neuen Wohngemeinnützigkeit, die eine echte Dynamik für bezahlbares Wohnen im Neubau wie im Bestand auslöst, gehören neben Steuererleichterungen auch substanzielle Investitionszulagen durch Bund und Länder. Wir möchten die Förderung nicht nur für wenige gemeinnützige Träger, sondern auch für Genossenschaften und öffentliche Wohnungsunternehmen ermöglichen.

• Den Milieuschutz und das Zweckentfremdungsverbot stärken: Der Milieuschutz muss als Schutz vor Verdrängung wieder durch ein wirksames Vorkaufsrecht und wirksame Abwendungsvereinbarungen gestärkt werden. Wir möchten Erleichterungen für den Erlass einer Milieuschutzsatzung realisieren. Die Länder müssen das Instrument gegen die Wohnraumzweckentfremdung nutzbar machen, um gegen die Umnutzung von Wohnungen für Ferienwohnungen und Kurzzeitvermietung, gewerbliche (Wohn-) Nutzung, Leerstand und Wohnraumabrisse vorgehen zu können.

• Maßnahmenkatalog gegen Wohnungs- und Obdachlosigkeit: Wir wollen, dass für alle Menschen ein Zugang zum Wohnungsmarkt besteht. Mit einem Maßnahmenkatalog wollen wir gegen Wohnungs- und Obdachlosigkeit vorgehen. Dabei wollen wir alle Instrumente einsetzen, die geeignet sind, das Wohnungsangebot für Wohnungs- und Obdachlose zu vergrößern und das Risiko für Wohnungs- und Obdachlosigkeit durch wirksame Prävention zu verringern.

• Kostenfreie Mieter*innenberatungen in den Kommunen ausbauen: Durch den vielerorts angespannten Immobilienmarkt haben Mieter*innen häufig eine schwache Position. Um Mieter*innen zu stärken, bedarf es kostenfreier Mieter*innen­beratungen, um Wissen über die eigenen Rechte zu vermitteln und Informationen zur rechtlichen Durchsetzung bereitzustellen. Einkommensschwache Haushalte sollten zudem Zuschüsse zu den Beiträgen zu Mietervereinen erhalten.

• Prüfung von Möglichkeiten des Wohnungstausches im Mietrecht: Gerade in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt wäre ein gesetzlich verankertes Recht auf Wohnungstausch wichtig, um Haushalten, die sich verkleinern oder vergrößern müssen, gerecht zu werden und den Zugang zu angemessenem Wohnraum zu ermöglichen.